Bahia District, na rua Chile, é inspirado no Meatpacking District de NY

Era uma casa sem muita graça. Não tinha teto, não tinha nada. Mas fica na esquina da primeira rua do Brasil, no centro histórico de Salvador, tombado como patrimônio da humanidade.

O preço, quase uma pechincha, levou o investidor mineiro Antonio Mazzafera, dono da Fera Empreendimentos, a comprar não só esse imóvel, o Empresarial Tesouro, como outros 123 nos arredores da rua Chile, que se chamava rua Direita e foi feita pelo governador-geral Tomé de Souza em 1549.or

Meatpack district - New York

Em parceria com a Prefeitura de Salvador, o governo estadual e o Iphan (instituto do patrimônio histórico), Mazzafera e seus sócios tornaram-se os novos "donos" da rua, que será ladrilhada com recursos do PAC e terá seus fios aterrados. Batizado de Bahia District, o projeto foi inspirado no Meatpacking District, zona inóspita de Nova York onde só funcionavam frigoríficos e que virou ponto turístico. "Em cinco ou sete anos, esses imóveis valerão o dobro; a região será revitalizada", diz Mazzafera.

Como todo investimento, é uma aposta arriscada. Até o momento, a compra e o restauro de imóveis já custaram R$ 150 milhões. O plano prevê ao menos 3 edifícios, 1 hotel de luxo, 6 restaurantes, 1 casa noturna, 2 galerias de arte e 1 estacionamento.

Parte dos imóveis será alugada para empresas. Outra será vendida, caso do residencial de dez apartamentos (um por andar) com vista para a baía de Todos os Santos. A cobertura, de R$ 2,5 milhões, já foi vendida. Os serviços de limpeza e lazer do condomínio serão prestados pelo Palace Hotel, um cinco estrelas que será inaugurado em maio de 2016 e ficará sob o controle e o comando da própria Fera Empreendimentos.

Erguido em 1934, o Palace é um exemplo da arquitetura art déco e foi imortalizado nos romances de Jorge Amado (1912-2001). Dona Flor bailou com Vadinho no salão do cassino do hotel antes de irem para "o leito de ferro".

O restauro do prédio consumiu cerca de 40% do investimento. Especialistas coletaram amostras do material original da construção para que fossem reproduzidos por fabricantes de hoje. "Até o brilho dourado típico do revestimento externo vai ser recuperado", diz Mazzafera.

O empresário mineiro não está sozinho nesse ramo. Nos últimos três anos, a queda dos preços de imóveis nas principais capitais abriu o apetite de fundos de investimento.

Em São Paulo, em Minas e no Rio, os preços recuaram 30% em média. Para imóveis comerciais no centro do Rio, a queda chegou a 50%.

FÓRMULA

A jogada desses investidores é dar o primeiro passo. "O segredo é saber comprar", diz Antoine Marmelo, sócio do fundo de investimento Equinox, que tem dez projetos em andamento no Maranhão e no Rio. "Não é só olhar o prédio pelo seu valor histórico. Ele precisa ter potencial de negócio para atrair público."

"Quando dá certo, o m² na região se valoriza imediatamente e aí o retorno de um novo projeto na área fica menor."

Por isso, Mazzafera adquiriu mais de uma centena de imóveis no centro de Salvador sem fazer alarde. "Não queria gerar especulação."

Para o Iphan, essa parceria com a iniciativa privada garante que o imóvel seja preservado, e o órgão se livra de um peso. Hoje, muitos proprietários de locais tombados não têm dinheiro para restaurá-los. Nesses casos, a lei determina que o próprio Iphan banque a reforma. Por isso, muitos prédios se deterioraram com o tempo. Mas pelo menos na rua Chile a história começou a mudar.